こんにちは！
土地購入を検討している皆さん、土地を購入する際にどのような諸経費がかかるのかご存知でしょうか？土地代だけでなく、様々な費用が発生することを知らないと、思いがけない出費で建築費用を圧迫してしまうこともあります。
この記事では、土地購入時に必ずかかる諸経費から、ケースによってかかる費用までを詳しく解説します。この記事を読むことで、土地購入に必要な諸経費についての全体像を把握し、予算計画を立てる際の参考にしていただけます。
注文住宅を検討しているご家族は、ぜひ最後まで読んでみてください！
土地購入時の諸経費の目安
土地の購入を考える際、土地の物件価格ばかりに目が行きがちですが、それ以外にも様々な諸経費がかかり、その費用はおおよそ『5％～10％』と言われています。
土地代が仮に2000万円だとすると諸経費は『100万円～200万円』となります。大きな額ですよね。
さらに物件の条件によってもその価格は大きく変わるため、注意が必要です。
目的は予算のおさまる範囲で注文住宅を建てること
まずここではっきりさせておかないといけないのは、土地を購入する人の目的の多くは、土地の購入ではなく、『購入した土地に予算の範囲内で注文住宅を建てること』だということです。
事前に想定していない予算の発生により、希望の注文住宅が建てられなかったという話も少なくありません。事前に掛かる恐れのある諸経費を把握し、きちんと資金計画を立てるようにしましょう。
土地購入時に必要な諸経費とは？
土地の購入時には、不動産屋へ支払う手数料のほかに国や地方に支払う税金など必ず掛かってくる費用があります。以下に、土地購入時にかかる諸経費の種類と目安を示します。
仲介手数料
仲介手数料とは、土地の売買を仲介してくれる不動産屋に支払う費用のことです。
宅地建物取引業法（宅建業法）によってその上限の価格が定められており、土地の物件価格に応じて計算式が異なります。詳細は以下の通りです。
| 物件価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の場合 | 売買価格の5％+消費税 |
| 200万円をこえて400万円以下の場合 | 売買価格の4％+2万円+消費税 |
| 400万円をこえる場合 | 売買価格の3％+6万円+消費税 |
仮に2000万円の土地を仲介によって購入した場合に必要な仲介手数料は、
「2000万円×3％+6万円＝66万円」
これに消費税（10％）が掛かるため合計72.6万円が仲介手数料の上限となります。
2024年7月1日施行：低廉な物件の仲介手数料上限引き上げ
実は仲介手数料の上限価格に関して最近法改正がなされました。
売買価格が800万円以下の不動産が対象で、改正内容としては、従来の計算式に基づく上限額とは別に最大33万円（税込み）まで仲介手数料の設定が可能になりました。
例）500万円×3％+6万円+消費税（10％）＝23.1万円
上記のように従来の計算式だと500万円の物件の仲介手数料は23.1万円となります。
ただし、今回の法改正によってこの場合の仲介手数料は33万円まで引き上げられています。
今までは低価格の物件は手間が掛かる割に手数料が少なく、不動産会社としても取引のメリットが少ないため、敬遠されがちでした。
市場で流通しづらい低廉な価格の不動産（空き家や空き地を含む）の取引を促進し、不動産業者が積極的に仲介に取り組めるようにすることを目的に法改正がなされました。
印紙代
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円をこえ、50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円をこえ、100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円をこえ、500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円をこえ、1000万円以下のもの | 10,000円 | 5,000円 |
| 1000万円をこえ、5000万円以下のもの | 20,000円 | 10,000円 |
| 5000万円をこえ、1億円以下のもの | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円をこえ、5億円以下のもの | 100,000円 | 60,000円 |
土地の売買契約書には、国税として印紙税がかかります。
売買価格に応じて必要な金額のを収入印紙を購入し、売買契約書に貼付する形で納付します。令和9年3月31日までの間に作成されるものに関しては軽減税率が適用されています。
例えば2000万円の土地を購入する場合の印紙税は「1万円」となります。
登記費用
土地を購入した場合、元々の所有者から購入者へと所有権を変更するために所有権移転登記が必要になります。 この費用は、
- 登録免許税
- 司法書士の報酬
から成り立ちます。
登録免許税は土地の評価額に応じて計算され、通常は「固定資産税評価額×2.0%」です。
ただし、こちらも令和8年3月31日までは軽減措置により1.5％に減税されています。
注意が必要なのは、売買価格に対して課税されるのではなく、固定資産税評価額によって計算される点です。「固定資産税評価額」とは、固定資産税を課税するために市町村が評価する「固定資産（土地や家）」の価格のことでおおまかに公示地価の70％を目安に算定されます。
公示価格については、各市町村のホームページや全国地価マップにてご確認ください。
司法書士の報酬に関しては、具体的な定めはないため、地域や土地面積、お願いする司法書士によって金額も異なります。あくまで目安ですが10万円前後見込んでおくとよいでしょう。
不動産取得税
不動産（土地・建物等）を新築や売買、贈与（相続・遺贈の場合は除く）で取得した場合にかかる税金(地方税)のことを指し、不動産を取得した時に1度だけ支払います。
不動産取得税は、課税標準額に対して4%の税率が適用されます。こちらも令和9年3月31日まで軽減措置が適用されています。
- 『 原則 』課税標準額×1/2×税率4％
- 『軽減措置』課税標準額×1/2×税率3％
※軽減措置は令和9年3月31日まで
例えば、課税標準額が1500万円の場合、不動産取得税は225,000万円となります。
さらに住宅用の土地を取得した場合は、次のいずれか高い方の額を土地の税額から軽減することが可能です。
- 45,000円
- 土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍（1戸当たり200㎡が上限）×税率
地価や新築する建物の大きさにもよりますが、この措置により不動産取得税が掛からないケースもあります。
※建売を購入する場合は建物にも不動産取得税が掛かります。また、土地の取得から一定の期間内に、住宅を新築するなど一定の要件もありますのでご注意ください。
固定資産税・都市計画税
固定資産税及び都市計画税は土地や建物などの固定資産を所有している人に課される地方税です。
毎年1月1日時点で所有している不動産が対象になります。
不動産を売買にて取得した場合はすでに売主の不動産屋が1年分を納付しているため、多くの場合引き渡しの期日を基準に日割り計算にて清算されます。
- 固定資産税：課税標準額（固定資産税評価額）×1.4％（税率）
- 都市計画税：課税標準額（固定資産税評価額）×0.3％（税率）
こちらは地方税のため、税率が地方自治体によって税率が異なるケースがあります。
セキスイハイム東海の本社のある浜松市の固定資産税及び都市計画税は上記と同じ税率になります。
例えば課税標準額が1500万円の場合で計算すると
1500万円×税率1.7％（1.4+0.3）＝255,000円
となります。
これが1年分となるため、255,000円÷365（日）×日割り日数をすることで清算金が求められます。
ただし、1月1日地点でその土地に建物が建っていた場合は、軽減措置により固定資産税の減税が適用されているケースがあります。
まず、その土地が住宅用地であれば課税標準が3分の1に減額されます。 さらに200㎡以下の部分（小規模住宅用地）に対しての課税標準は6分の1に減額されるため、契約前に確認しておくとよいでしょう。
手付金
諸経費とは少し異なりますが、土地の売買をする場合には手付金が必要になります。
手付金は、土地の売買契約を結ぶ際に契約の証として支払われる代金で売買価格に充当されます。
金額は売買価格の5%から10%程度が一般的です。
例えば、2000万円の土地を購入する場合、手付金は100万円から200万円程度となります。
また、売買契約が成立後に買主の都合で契約を解除した場合、原則手付金は返ってこないため注意が必要です。
ケースによって掛かる諸経費も
ここまでは土地を取得する際に必ず掛かってくる諸経費について解説しました。
ここでは土地の状態や購入方法など様々なケースによって掛かる恐れのある諸経費について解説します。
住宅ローン手数料
土地の購入に住宅ローンを利用する場合に必要な諸経費です。
一般的には土地の購入において「つなぎ融資※」を活用するケースが多くなりますが、住宅ローンを活用する場合、手数料・保証料などの支払いが必要になります。
※住宅完成前に発生する土地代金を一時的に立て替えるためのローン。住宅ローンは原則として建物が完成・引き渡しされた時点で実行されるため、それまでの間の資金不足を補う目的で利用されます。こちらを利用する場合も手数料が必要になります。
事務手数料
事務手数料・融資事務手数料など金融機関によって名前が異なりますが、「定額型」と「定率型」大きく2つの支払い方法があります。
定額型の場合は、借入金額に関係なく事務手数料が一定であるタイプです。
| 定額型 | 定率型 | |
|---|---|---|
| 借入金額 | 5,000万円 | |
| 借入年数 | 35年 | |
| 借入金利 | 0.9％ | 1.2％ |
| 事務手数料 | 55,000円 | 1,100,000円 （借入金額×2.2％） |
| 支払い利息 | 8,306,152円 | 11,257,234円 |
| 総支払額 | 58,306,152円 | 61,257,234円 |
例えば、定額型の事務手数料が55,000円（税込）に設定されている場合、借入金額が1,000万円でも5000万円でも事務手数料は55,000円（税込）となります。
一方、定率型は、借入金額に対して一定の割合をかけて事務手数料を計算するタイプで、多くの金融機関では、「借入金額×2.2％（税込）」という料率が採用されています。
定率型の場合、借入金額が多いほど事務手数料も高くなります。
1000万円×2.2％＝22万円 5000万円×2.2％＝110万円
事務手数料と合わせて保証料の確認も
住宅ローンの事務手数料を検討する際には、保証料※についても必ず確認する必要があります。
多くの金融機関では、定率型の事務手数料を採用している場合、保証料が金利に含まれます。
一方で定額型を採用している場合は事務手数料と別途、保証料が必要となることが一般的です。
※住宅ローンの保証料とは、住宅ローンを借りる際に保証会社に支払う費用のこと。保証会社は、借り手がローンの返済を滞った場合に、金融機関に対して代わりに返済を行う役割を果たします。これにより、金融機関はリスクを軽減し、借り手は保証人を立てる必要がなくなります。
保証料の支払い方法も一括で支払う外枠方式と金利に上乗せする内枠方式があります。
内枠方式の場合およそ0.2％程度金利が住宅ローン金利に上乗せされます。
外枠方式の場合借り入れ額や期間に応じて一定の金額を借り入れ当初に支払う必要があります。
金融機関によって費用も異なるため、詳しくは検討の金融機関に確認ください。
印紙代
金銭消費貸借契約書に貼る印紙代が必要になります。
こちらは売買契約書と税率は同じですが、軽減措置は適用されないため、2000万円の土地を購入し、200万円を手付金、1800万円を借り入れとした場合2万円の印紙代が必要になります。
抵当権設定登記費用
金融機関（＝債権者）が融資をする際にローンの借り入れ者（＝債務者）が所有する土地・建物に設定する権利のことを抵当権と呼びます。
抵当権を設定することで債務者がローンの支払いができなくなった際に土地・建物を競売にかけ、その売買代金を優先的に受け取ることができるようになります。
抵当権設定には前述した所有権移転登記同様に登録免許税が必要になります。
抵当権の設定費用は「固定資産税評価額×0.4％」で令和9年3月31日までは軽減措置により0.1％に減税されています。
合わせて司法書士への報酬も必要となります。
解体工事費
土地を購入する場合に、その土地に建物が建っている場合解体工事が必要になります。
建物の構造や面積、年代によっても金額は大きく異なります。
解体工事費用については以下の記事に詳しく記載しているため、こちらをご覧ください。
測量費用
土地を購入する場合、隣地との境界を明確にしておく必要があります。
相続や売買の際に土地の境界が曖昧なままだと多くのケースで揉め事の原因になります。
自分たちの代だけではなく、子ども、孫にも影響する恐れがあるためきちんと明確にしておきましょう。
測量費用は販売前に測量がされている場合、また売主が済ませている場合は費用負担はありませんが、土地の一部を分筆して販売してもらう場合など一部のケースでは土地測量が必要な場合もあります。
広さや形状によっても金額は異なりますが、住宅用地であれば一般的に20-50万程度の費用が必要となります。
農地転用、除外申請
現状の地目が「畑」や「田」の土地にはそのままでは住宅を建てることはできません。
これを住宅の建てることができる「宅地」に変更するためには「農地転用」が必要になります。
その農地の中でもより農業用地として残しておくべき土地は「青地（＝農振農用地）」とされ、農業以外の目的で土地を利用する行為は厳しく制限がなされています。
しかし、この青地の場合でも条件はあるもの除外申請（＝農振除外）を行うことによって住宅を建築することができる場合があります。
これは地域の農業政策や土地利用計画に基づいて慎重に検討されるため、市町村によって異なりますが、受付は年2回程度決定までの期間も半年～1年程度掛かります。（市街化区域内の農地の場合は申請の必要はなく、届出のみ）
農地転用の申請は無料ですが、書類の作成や手続きには専門の知識を有するため、自身で行う方は少なく、行政書士に依頼します。
農地転用だけで10－20万円程度、除外申請も必要な場合20－30万円程度の費用が必要になります。
インフラ設備関連費用
上下水道や電気・ガスなどのインフラ設備の敷設状況によっては、これらの引き込み工事が必要になります。
| 水道引き込み工事費用 | 50-150万円程度 |
|---|---|
| 水道市納金 | 3-10万円程度（市町村・口径により違いあり） |
| 下水道引き込み工事費用 | 30-100万円程度 |
| 下水道受益者負担金 | 土地面積×300-500円程度 （市町村によって違いあり） |
| 浄化槽の設置費用 （下水道未整備地域） |
80－150万円程度 （建物の面積等により違いあり） |
| 都市ガスの引き込み工事費用 | 10-30万円程度 |
上下水の引き込みは目の前の道路が「公道」か「私道」か、また公道の場合も「県道」か「市道」かによってその費用は大きく異なります。
県道は交通量も多いため、舗装も厚く頑丈な構造となっているため、掘削や復旧の難易度が高いことが影響しています。
市町村によって変わるものもありますので詳しくは各市町村窓口までお問い合わせください。
地盤改良費用
これは土地購入に限った話ではありませんが、地盤が軟弱であったり、バランスが悪く不同沈下の可能性が懸念される場合は、地盤改良工事を行います。
その費用は状況や建てる建物の構造・大きさによっても大きく異なり、百万円弱～数百万円程度の費用が必要になります。
地盤改良工事については以下の記事に詳しく解説していますのでぜひご覧ください。
☆地盤調査って何？地盤改良はどんなときに必要？
諸経費をなるべく少なく抑える方法
土地を購入する場合、様々な諸経費が掛かることが分かりました。
ではこの諸経費をなるべく抑えるためにはどうしたらいいか解説します。
売主の土地を選ぶ
一見、不動産屋から購入する土地はすべて一律で手数料が掛かると思いきや、その取引態様によって仲介手数料の必要性は異なります。
取引態様には売主・代理・媒介（仲介）があり、不動産広告においてこれを明示する義務があります。
その中で不動産屋自体が売主となっている土地を購入する場合は仲介手数料が不要となります。
ポータルサイトなどで土地を探す場合は、どの取引態様となっているかを見ることで仲介手数料が必要かどうかを事前に確認することが可能です。
分譲地という選択肢
一部の不動産屋や建築会社では複数区画以上連なる分譲地を販売しているケースがあります。
この分譲地は一般仲介の土地と比べ様々な面でメリットがあります。
| 一般仲介 | 分譲地 | |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売買価格×3％+6万円+消費税 （例えば2000万円なら72.6万円） |
不要 |
| 土地の現況 |
現況と公図が不一致の場合も →余分な手間・費用が発生する可能性 |
確定測量済 →余分な手間・費用が発生しない |
| 諸経費 |
農地転用や地目変更、余分な登記費用が発生する可能性あり |
宅地で直ちに建築が可能 水道引き込み済 整地・盛土・土留め整備済み |
| その他 | 単発的な土地が多く、近所付き合いが大変になることも多い | 大規模だと街並みが保たれ、 資産価値が高くなることも |
これらのようにご希望のエリアに分譲地がある場合は、さまざまな土地諸経費が不要となるため、優先的に検討するとよいでしょう。
ただし、これらの土地には建築条件※がついていることがあるため注意が必要です。
※その土地の購入者が、売主または売主が指定する建設会社と、一定期間内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件として販売される土地
まとめ
いかがでしょうか？
土地購入時には、土地代以外にも様々な諸経費がかかることを理解しておくことが重要です。
仲介手数料や手付金、印紙代、登記費用、不動産取得税、固定資産税・都市計画税など、必ずかかる費用を把握し、予算計画を立てる際の参考にしてください。
また、ケースによってかかる解体費用や測量費用、農地転用・除外申請費用、インフラ設備関連費用、住宅ローン手数料についても考慮する必要があります。
分譲地を選択することで、仲介手数料やその他の諸経費がかかりにくくなるメリットもあります。土地購入を検討している皆さんは、この記事を参考にして、賢く土地を購入してください。
セキスイハイム東海では、注文住宅・分譲住宅を、静岡エリアにてご提案しています。静岡エリアでのお家づくりはセキスイハイム東海にお任せください！
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